1. Osobní vlastnictví (OV) vs. družstevní vlastnictví (DB)
Základním právním parametrem při ocenění bytu je forma vlastnictví:
- Byt v osobním vlastnictví (OV): Zapsán jako samostatná jednotka na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Lze na něj bez omezení zřídit hypoteční zástavní právo. Dosahuje nejvyšší tržní ceny.
- Družstevní byt (DB): Předmětem převodu je družstevní podíl. Pokud družstvo neumožňuje převod do osobního vlastnictví do 1 roku, nelze na byt přímo sjednat běžnou hypotéku (pokud kupující neručí jinou nemovitostí). Cena bývá zpravidla nižší než u srovnatelného bytu v OV.
2. Technický stav bytového domu jako celku
U bytu nekupujete pouze vnitřní prostor, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Znalci proto zkoumají:
- Zateplení fasády a stav střechy bytového domu.
- Stav a stáří svislých rozvodů (stoupačky vody, odpadů a plynu).
- Přítomnost moderního výtahu splňujícího bezpečnostní normy.
- Stav společných prostor a vstupních portálů.
3. Výše příspěvku do fondu oprav a úvěry SVJ
Vysoký měsíční příspěvek do fondu oprav z důvodu splácení úvěru za revitalizaci domu přímo ovlivňuje atraktivitu bytu. Kupující posuzuje celkové měsíční náklady na bydlení, což se promítá do výsledné kupní ceny.
4. Podlaží, orientace a příslušenství
V rámci stejného domu existují výrazné cenové rozdíly mezi jednotkami:
- Vyšší nadzemní podlaží s výtahem: Vyhledávaná patra s vyšší tržní cenou za m².
- Přízemí (1. NP): Nižší míra soukromí a chladnější podlahy; cena bývá v průměru nižší.
- Balkon, lodžie nebo terasa: Zvyšuje tržní atraktivitu i cenu bytu oproti jednotkám bez venkovního prostoru.
- Vlastní parkovací stání / garáž: V krajských městech představuje významnou přidanou hodnotu.