1. Proč je absence dokumentace domu vážný problém
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. (§ 167 písm. d)) ukládá vlastníku stavby povinnost uchovávat ověřenou dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby, případně pasport stavby, po celou dobu její existence. Absence výkresů komplikuje běžný život majitele:
- Stavební úpravy a rekonstrukce: Bez znalosti nosného systému, skladeb stropů a tras rozvodů projektant nemůže bezpečně navrhnout úpravy.
- Žádost o dotace: Program Nová zelená úsporám vyžaduje přesné doložení stávajícího stavu budovy.
- Instalace fotovoltaiky a tepelných čerpadel: Statik potřebuje znát únosnost krovu pro bezpečné umístění panelů.
- Prodej nemovitosti a bankovní odhad: Chybějící plány prodlužují schvalování hypotéky a snižují důvěryhodnost nabídky.
2. Krok 1: Pátrání ve stavebním a státním archivu
Než zadáte vypracování nových výkresů, vyčerpejte možnosti dohledání původních plánů:
- Stavební úřad (nahlížení do spisu): Vlastník nemovitosti má dle § 38 správního řádu (zákon č. 500/2004 Sb.) právo nahlížet do spisu své nemovitosti a pořizovat si z něj kopie. Řada stavebních úřadů uchovává kolaudační plány i několik desítek let zpětně.
- Státní okresní archiv (SOkA): U historických staveb postavených před rokem 1990 nebo v první polovině 20. století může být část stavebního spisu uložena v příslušném okresním archivu (dostupnost je třeba ověřit dle katastrálního území).
- Původní projektant či developer: U novějších domů lze kontaktovat původního generálního projektanta nebo dodavatele stavby.
3. Krok 2: Zaměření a vypracování pasportu stavby (§ 156 odst. 2 NSZ)
Pokud se v archivech žádná dokumentace nedochovala a stavba byla povolena anebo povolení podle dřívějších předpisů nevyžadovala, je vlastník povinen pořídit pasport stavby (zjednodušenou dokumentaci skutečného provedení dle § 245 NSZ), jinak mu jeho pořízení stavební úřad nařídí:
- Oslovte autorizovanou osobu (ČKAIT / ČKA) nebo fyzickou osobu splňující zákonné požadavky na stavební nebo architektonické vzdělání a praxi v projektování dle § 156 odst. 2 stavebního zákona.
- Odborník provede podrobné zaměření všech místností, krovu, fasád, tlouštěk stěn a skladeb konstrukcí.
- Zpracuje výkresovou dokumentaci v rozsahu přílohy č. 11 vyhlášky č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb.
4. Krok 3: Ověření pasportu na stavebním úřadě (§ 245 NSZ)
Hotový pasport stavby předloží vlastník stavebnímu úřadu k úřednímu ověření. Není-li třeba pasport doplnit nebo změnit, stavební úřad jej ověří (§ 245 odst. 2 NSZ), čímž dokumentace získá plnou právní váhu a nahradí původní ztracenou projektovou dokumentaci.
5. Krok 4: Bezpečná digitalizace a záloha
Ověřenou dokumentaci naskenujte do formátu PDF a uložte do digitálního trezoru v Majitel365. Zabráníte tím jejímu dalšímu poškození či ztrátě v budoucnu.